这个冬天,低温创造了很多城市的历史纪录。而楼市的冬天,则像是直接被摔进了冰窟窿,很多地产人哀叹,自入行以来,从来没有这样糟糕。
但在滨江集团于千岛湖淳安县胡家坪村召开的“乡村振兴、共同富裕”成果汇报会上,旁观了地产冬天的媒体人,却感受到久违的春意。
滨江集团截止12月25日,于2023年实现销售额超过1500亿,人均销售额超过1.4亿元,回笼的现金超过720亿元,是2023年总投资金额577亿,其中权益投资256亿,新增货值1030亿,在大本营杭州市场拿下27幅地块。
在融资方面,滨江的贷款规模比上一年还减少了110亿元,平均融资成本4.2%,相比去年下降0.4个百分点,甚至有的项目开发贷款利率才2.2%。
市场环境恶劣,方显英雄本色。滨江集团的掌舵人戚金兴,用他朴实无华的经营风格,和成效显著的经营成果,给了地产同行一份御寒秘笈。
三大战役:打赢回款的仗
当地产圈利空消息不断,哪怕是曾经的蓝筹企业,也有传言资金断时,滨江集团却在今年的这个市场,创造了回款规模的新高。720亿元的回款规模,创造了滨江历史新纪录。
早在今年初,戚金兴就已经决心“现金为王”。滨江因此开始了“三大战役”,戚金兴管这三个战役,叫作“三个去”,去商铺、去车位、去大平层,经过去化,滨江的大平层户型库存,已经调整到了正常比例,而商铺、车位的库存积压还在去化。
在滨江的账面上,有30亿的货值是已竣工未销售的车位和商铺。戚金兴提出,要在23、24、25三年时间里,销售去化掉其中的80%,确保滨江的经营安全。在今年滨江已经去化了其中的十六七亿元。
除了车位和商铺,陷入困境的曾经合作伙伴,也给滨江去化带来了压力。这些项目因为合作伙伴的原因,销售相对迟缓,也给滨江的回款带来了压力。但是,滨江仍然想法设法,快速盘活这些合作项目,迅速去化库存,回笼现金。
对现金流的看重,是因为他太清楚资金断链的切肤之痛。戚金兴认为,滨江最安全的净负债比例应该是30%,而目前是四成,未来需要按三成努力。
但这样的净负债率在内地房企中已经属于非常低的。滨江一直坚持的财务自律,让公司有能力独自体验冬天里的春意,以更少的融资需求,获得更低利率的借款,仅仅一年的利息就比去年省了四个多亿。
高效:地产行业的经营之神
滨江的春意,并不仅仅来源于对市场的先知先觉,而是在杭州市场几乎碾压性的优势。持续提供连续迭代,品质升级的产品,让杭州人对滨江有非常深厚的感情。
从2002年的金色海岸,2005年的阳光海岸,2006年的武林壹号,2007年的城市之星和湘湖壹号,每年开发一个或多个城市级的重要项目。这是滨江快速成长、快速积累、快速发展的7年,不仅提升了城市、区域的居住品质,也让滨江在杭州基本形成了有财富积累、有城市品牌、有战斗力的团队。
而滨江在2016年抓住了“G20”杭州城市的契机,在行业中的影响力、在市场中的口碑、在社会中的认可度,和企业内部的战斗力、管理能力,都达到了一个新高度。
这个新高度不仅创造了滨江行业第一的人均合同销售额,也让滨江有能力在市场下行时,依靠更高的运转效率,实现企业的财务自由。
在2024年,滨江仍然在继续巩固在杭州市场的优势,新年的土地获取,60%将在杭州市,30%在浙江省内,只有10%会在浙江省外。
滨江目前的四大区域公司,都围绕杭州市场,再开拓市外和省外的市场。
高度依托杭州市场向外拓展的战略,让滨江具备了极高的经营效率。截止目前只有1088人团队规模的滨江,可以做到1500多亿的销售规模的秘密,就在于此。
深耕区域市场,不但早就了高效的经营团队,也同步淬炼了供应链。戚金兴把供应链企业视为滨江干部团队的一员。这些供应商在配合滨江集团的过程中发展壮大,也练就了其他房企难以企及的合作默契度。滨江能以可能是行业最迷你的人员规模,一路晋级,成为今年房地产行业销售前11名,供应商的高效配合,居功至伟。未来,这些高度默契的供应商,也将配合滨江完成新一个周期下的新发展。
地产下半场:机遇尤在
连续的房地产市场下行,动摇了地产人们的信心,越来越多的老地产人开始告别行业,开始转型。出生率下降、城市化开始进入尾声、经济增速从高速下调为中高速……,地产业曾经的叠加红利消失了,巅峰期的辉煌不再。
但是,戚金兴和他执掌的滨江集团,却对房地产依然有信心。他认为,之前的房地产市场是不正常的,而现在仅仅只是恢复了正常。
回归常态之后的楼市和那些已经捕捞了几轮的老鱼塘一样,虽然大部分河鲜已经被捕捞,却留下了甲鱼、鳝鱼那样的美味,有经验的渔夫,依然能从中捞到值钱的水产。
他以富阳市场举例,富阳目前90多平米的小户型,150多平米的中户型都卖得不好,滨江在当地开发的项目,目前中小户型还有销售,但是300平米以上的大户型却销售一空。说明当地高收入人群的居住需求并未得到满足,尚有潜力可挖。同样,在乐清,小户型和大户型都卖不好,但是中等面积的户型全销售一空。从中可以看出,当地中产阶层还有购买力尚未完全被释放。
在他眼里,眼下的房地产市场就像这样的老鱼塘,尽管大面上已经基本得到满足,但是在一些局部,特定的市场,还有进一步开发的潜力。
房地产的机会,绝非仅此而已。
在过去两年,滨江以做公益的心态,做了乡村振兴的试点――王阜乡胡家坪村。在过去,这里因为海拔较高,人口较少,是杭州淳安有名的高山村。
但滨江的到来,让这个昔日的贫困村生机无限。胡家坪村下辖的各自然村先后完成了村容村保和基础设施改造,道路拓宽平整、水电规范服务、住宅白墙黛瓦,兴建了文化广场、幼儿园、村民食堂、医疗站、健身中心、文化礼堂等,村民可以不离开家也能够享受到与城市居民同样的生活配套。
滨江在这里养猪、养鸡、养鱼、种菜、种瓜果、树木,把高山村改造成了度假天堂。大批的游客追随着戚金兴的脚步来这里度假,体验仙境里的生活。
因为滨江集团的深度价值挖掘之下,长期被人们忽略的乡村,被再次发现金光闪烁的那一面。此前,知名经济学家温铁军就曾认定,房地产行业之后,乡村振兴一定是会给国人带来巨额财富的新领域。
但是,还没有企业能通过乡村振兴,既能帮助村民实现共同富裕,又能为自身带来经济效益。
旨在公益,纯属无心插柳的滨江集团,却通过自身的作为,给企业界尤其是惶然无措的房地产行业,带去了新的商机。
虽然这个商机的具体内涵还需要进一步发掘,国家也需要进一步观察乡村振兴的具体模式,以在体制、模式上予以协助,但滨江的探索,却给政界、学界、企业界看到了乡村振兴相关产业腾飞的机遇。
滨江自身更是从创造社会价值的角度,想要进一步放大乡村振兴的公益事业,以每年协助振兴两个行政村的速度,将振兴乡村的举动,覆盖到整个王阜乡。
对身处寒冬的房地产同行们来说,这可能是更大的利好,春天的脚步又近了!
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。