本报记者 夏金彪
近期，房地产需求端支持政策开始发力。“认房不认贷”一线城市集体落地，“降低首付比例”“降低二套房贷款利率下限”和“降低存量房贷利率”等重磅政策陆续推出。
去年底以来，中央出台了很多支持性政策，包括房地产融资“三支箭”、房地产金融16条等，主要集中在房地产供给端。此次中央又密集出台房地产需求端政策，希望降低居民的购房门槛和购买成本，引导合理购房需求有序释放。
9月1日，北京、上海同日宣布“认房不认贷”，就在两天前，广州、深圳刚刚宣布执行这一政策。自8月25日住建部、央行、国家金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》以来，“认房不认贷”政策已在北上广深一线城市集体落地。
以往，为了抑制房地产市场过热，一些地方实施了“认房又认贷”政策，从市场预期和实际购买力两方面，起到了抑制市场过热的作用。
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场开始降温。“认房不认贷”政策的实施有利于降低购房门槛和购房成本，对于外地有房但本地无房的异地置业刚性需求和本地有房但想以旧换新的改善性需求释放均有助推作用。一线城市住房政策敏感度较高，需求弹性更大，此次“认房不认贷”政策在一线城市集中落地，对房地产市场有很强的带动作用。
除了“认房不认贷”政策之外，中央层面也适时推出“降低首付比例”“降低二套房贷款利率下限”和“降低存量房贷利率”等房贷新政。8月31日晚间，央行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
房贷新政不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。考虑到之前部分实施“限购”措施的城市，一、二套房首付比例在30%和40%（或更高至70%），此次新政的推出将大大降低购房者首付比例。
此外，房贷新政推出的“降低二套房贷款利率下限”和“降低存量房贷利率”，可为购房者节约一大笔利息支出，有利于减轻房贷压力，提振房地产市场预期和信心。
需要指出的是，房贷新政只是央行、国家金融监管总局划定了首付比例和房贷利率的底线要求，但同时也强调“因城施策”，要求各地根据房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
市场预计，接下来，各地将加速落地“降低首付比例”“降低二套房贷利率”“降低存量房贷利率”的相关政策举措，叠加北上广深一线城市集体落实“认房不认贷”政策，一线城市的合理住房需求，特别是改善性住房需求将得到释放，一线城市房地产市场或迎来一波向上行情，有望带动全国房地产市场企稳回暖。
从中长期来看，随着我国城市化进程的继续推进和人们生活水平的提高，房地产市场仍然存在巨大的需求。但同时，我国人口老龄化、少子化速度在加快，城镇化发展空间也在逐步收缩，房地产市场供求关系发生重大变化，房价将回归理性，上涨空间将会受到限制，房地产市场将处于从增量为主转向存量为主、从“有没有”转向“好不好”的结构调整期，迎来平稳健康发展的新阶段。
