建设银行、中信银行、招行银行等均对存量房贷利率下调话题进行了正面回应，其中招行的表态最为直接，该行行长助理彭家文在28日的中期业绩交流会上表示，“存量房贷利率下调势在必行，是大概率事件”，目前该行已经制定了相应的预案，但还没形成最终的方案。
29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播开，图中显示，该银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。21世纪经济报道称，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。
7月14日，在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上央行领导提及，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
本月初，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中提到指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，且措辞由“支持鼓励”调整为“指导”。下调存量房贷利率进入实操层面的意味明显。
多家银行表态：已做好存量房贷利率调整的预案
招商银行行长助理彭家文表示，存量房贷利率下调势在必行，也是大概率事件。招行已制定相应预案，但还没有最终的方案。他提到相关背景情况“特别复杂”：
主要考虑是现在还有很多因素需要兼顾好。比如如何兼顾好'因城施策'的问题，在'因城施策'的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，所有的情况都要考虑到。
中信银行副行长谢志斌表示，密切关注监管导向和市场的动向，也对该行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。
谢志斌称比较难实行“一刀切”：
实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。
谢志斌还提到要注意“调整力度”：
从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BPs，对全行业净息差影响大概是0.9-1个BP。
农行副行长林立称表示在等待“有关政策方案明确”：
有序调整存量个人住房贷款利率一方面有利于减轻部分存量居民贷款客户的财务负担，另一方面，也有利于商业银行平滑提前还贷压力。在有关政策方案明确后，将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接。
建设银行首席财务官生柳荣表示，关于下调存量房贷利率，由于监管部门具体的指导方案还没有出台，各家银行还在保持积极沟通，现在测算有一定难度，但总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。生柳荣还引用了人民银行近日发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中的一段表述，即“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平”。
华夏银行行长关文杰表示，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，华夏银行将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。
总结一下各家银行的相关表态可以发现，银行尚在等待来自监管的明确调整方案，其主动下调的动力较弱。从自身经营角度看，存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力；从实操角度看，下调存量按揭贷款需要兼顾公平性和各区域差异性等多方面问题，实操难度大。
提前还贷压力仍在
从目前已经发布的中报上看，各家银行上半年住房贷款规模下行的压力仍在，且住房贷款存量越大者提前还贷的压力越大。建行在财报中提到，“个人住房贷款提前还款量增加，抵消了投放量增加的影响。”
招商银行：个人住房贷款规模1.39万亿元，较去年末减少106.46亿元；
建设银行：个人住房贷款规模6.41万亿元，较去年末减少729.04亿元；
交通银行：住房贷款1.50万亿元，较去年末减少158.21亿元；
平安银行：住房按揭贷款余额2899.18亿元，较去年末增加54.75亿元；
中信银行：个人住房按揭贷款余额9523.25亿元，较去年末增加82.37亿元；
宁波银行：个人住房贷款811.36亿元，较去年末增加增加16.85亿元；
多家银行高管在在业绩发布会上表态，提前还贷潮已经出现缓解迹象。
平安银行行长特别助理蔡新发称，提前还贷现象行业内从去年底开始上升，在今年一季度和二季度交界时期达到高峰，6、7月已回落到去年三季度的正常水平。
华夏银行行长关文杰称，今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况一致，提前还款量同比有所增长，但近两个月有所缓解。
建设银行副行长李运称，近几个月建行新受理的提前还款需求总体上已趋于稳定，相比4月份的峰值下降了不少。
不过，央行7月份金融数据显示，居民整体提前还贷意愿仍然较强。7月，居民中长期贷款同比多减2158亿元，幅度还大于今年4月。
由于提前还贷明显增多，及地产销售走弱导致新发放按揭贷款规模走低，2022年一季度以来个人住房贷款余额几乎零增长。
央行披露，“今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”
利率调整的可能路径
目前来看，存量房贷利率下调势在必行，但如何调整尚不明朗。
下调存量房贷利率的政策在2008-2009年房地产救市时就曾出台过。彼时的央行也始终并未公开发布强制性存量房贷利率调整政策，而是由银行自主确定下调的条件和执行细则。
2008年，中小银行率先入局，积极为客户免费办理转按揭等业务——相当于用新的抵押贷款置换存量房贷，涉及违规，以此抢夺大型银行客户；随后股份行先、四大行松口改革，下调存量房贷利率。
不过这一路径如今难以复制。一是当前银行盈利承压降息意愿不足。当年由中小银行争抢客户引起行业全面下调存量利率，同样的故事重复上演的难度更大。另一个限制中小银行争抢客户的因素是，当前对违规置换按揭贷款的监管更加严格。
此外，在按揭贷款定价机制方面，目前按揭贷款定价采用“三层定价机制”，与2009年也有较大的不同。
所谓“三层定价机制”，一是全国层面，人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
招商证券提出，存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。
从各家银行高管目前的表态来看，最终的方案大概率不会“一刀切”，而会因城施策、因行施策，在具体下调力度上也尚待多方协调博弈。（本文首发于钛媒体App ，作者 | 蔡鹏程）