原标题:京东仓储 : 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年度审计报告
11.5.1 基金基本情况
嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2023]3221 号《关于准予嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由嘉实基金管理有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为自基金合同生效之日起 46 年，首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币 1,756,999,632.59元，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2023)第 0004号验资报告予以验证。经向中国证监会备案，《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2023年1月11日正式生效，基金合同生效日的基金份额总额为 500,000,000.00 份基金份额，募集期间产生的利息将归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为嘉实基金管理有限公司，基金托管人为中信银行股份有限公司(以下简称“中信银行”)。
经上海证券交易所(以下简称“上交所”)自律监管决定书[2023]18号核准，截至 2023年 2月 7日，本基金上市交易份额数量为 149,388,865.00份(不含场内限售份额数量)。本基金自 2023年 2月 8日起在上交所上市交易，未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人可通过跨系统转托管业务将其转至上交所场内后即可上市流通。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的有关规定，本基金投资范围包括基础设施资产支持证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央银行票据，AAA 级信用债(企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分等)，货币市场工具(同业存单、债券回购、协议存款、定期存款及其他银行存款等)，以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具(但须符合中国证监会相关规定)。本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券(可分离交易可转债的纯债部分除外)、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、基础设施资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、基础设施资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制。
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本基金初始投资的基础设施项目为(1)重庆新东迈物流有限公司(以下简称“重庆项目公司”)持有的京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期项目(以下简称“重庆项目”)；(2)武汉京东茂元信息技术有限公司(以下简称“武汉项目公司”)持有的京东商城亚洲 1 号仓储华中总部建设项目(以下简称“武汉项目”)；(3)廊坊骏迪物流有限公司(以下简称“廊坊项目公司”，与重庆项目公司、武汉项目公司合称“项目公司”)持有的京东亚洲一号廊坊经开物流园项目(以下简称“廊坊项目”，与重庆项目、武汉项目合称“基础设施项目”)。本基金购买项目公司股权的具体交易步骤如下：
北京京东世纪贸易有限公司(以下简称“京东世纪贸易”)于 2020年 12月 7日注册成立全资子公司重庆东裕达物流有限公司(以下称“重庆 SPV公司”)；于 2020年 12月 2日注册成立全资子公司武汉京迈成物流有限公司(以下称“武汉 SPV 公司”)；于 2020 年 12月13日注册成立全资子公司廊坊东先达物流有限公司(以下称“廊坊 SPV公司”)。
于 2022年 12月 5日，京东世纪贸易收购重庆项目公司，持股比例为 100%；于 2022年12月 7日，重庆 SPV公司与京东世纪贸易、重庆项目公司签署《关于重庆新东迈物流有限公司之股权转让协议》，重庆 SPV 公司将购买京东世纪贸易 100%持有的重庆项目公司全部股权，股权的最终转让价款为 465,164,174.91元。
于 2022年 12月 6日，京东世纪贸易收购武汉项目公司，持股比例为 100%；于 2022年12月 7日，武汉 SPV公司与京东世纪贸易、武汉项目公司签署《关于武汉京东茂元信息技术有限公司之股权转让协议》，武汉 SPV 公司将购买京东世纪贸易 100%持有的武汉项目公司 100%股权，股权的最终转让价款为 218,084,134.84元。
于 2022年 12月 6日，京东世纪贸易收购廊坊项目公司，持股比例为 100%；于 2022年12月 7日，廊坊 SPV公司与京东世纪贸易、廊坊项目公司签署《关于廊坊骏迪物流有限公司之股权转让协议》，廊坊 SPV 公司将购买京东世纪贸易 100%持有的廊坊项目公司全部股权，股权的最终转让价款为 285,332,488.47元。
于 2023年 1月 12日，嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划(以下简称“专项计划”)成立，本基金出资人民币 1,755,600,000.00 元认购其全部份额。专项计划的计划管理人为嘉实资本管理有限公司(以下简称“嘉实资本”)。根据嘉实资本(代表专项计划)与京东世纪贸易就各 SPV公司 100%股权转让事宜签订的《股权转让协议》以及对该协议的任何有效修改或补充，专项计划自京东世纪贸易取得重庆 SPV公司、武汉 SPV公司和廊坊 SPV公司(以下合称“各 SPV公司”)100%股权，同时根据嘉实资本(代表专项计划)分别与各 SPV公司签订的《借款协议》和《借款通知书》，专项计划在取得本基金认购款后，扣除预留费用，合计向各 SPV公司共出资 1,755,360,184.13元，其中 968,580,798.22元为支付京东世纪贸易的股权转让价款，759,675,336.56元用于置换各项目公司存量债务，剩余 27,104,049.35元暂留存在各 SPV公司。
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嘉实资本(代表专项计划)和各 SPV 公司分别做出股东决定，同意签署《吸收合并协议》，由重庆项目公司、武汉项目公司及廊坊项目公司(以下简称“各项目公司”)吸收合并各SPV公司。截至 2023年 9月 21日，各 SPV已取得合并注销证明，项目公司与各 SPV的吸收合并相关事项完成。吸收合并完成后，各 SPV 公司主体资格消灭，各项目公司继续存续并承继对应各 SPV公司的全部资产、负债。
上述交易完成后，本基金持有专项计划全部份额，专项计划持有各项目公司 100%股权和债权。
本基金及其子公司合称“本集团”。
本财务报表由本基金的基金管理人嘉实基金管理有限公司于 2024年 3月 26日批准报出。
11.5.2 会计报表的编制基础
本基金财务报表按照财政部于 2006年 2月 15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证监会颁布的《证券投资基金信息披露 XBRL模板第 3号 》、中国证券投资基金业协会(以下简称“中国基金业协会”)颁布的《证券投资基金会计核算业务指引》、《 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和在财务报表附注所列示的中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
11.5.3 遵循企业会计准则及其他有关规定的声明
本基金自 2023年 1月 11日(基金合同生效日)至 2023年 12月 31日财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金 2023年 12月 31日的合并及个别财务状况以及自 2023年 1月 11日(基金合同生效日)至 2023年 12月 31日止期间的合并及个别经营成果和现金流量等有关信息。
11.5.4 重要会计政策和会计估计
11.5.4.1 会计年度
会计年度为公历 1月 1日起至 12月 31日止。本期财务报表的实际编制期间为 2023年 1月 11日(基金合同生效日)至 2023年 12月 31日止期间。
11.5.4.2 记账本位币
本集团记账本位币为人民币。
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11.5.4.3 企业合并——非同一控制下企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
11.5.4.4 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本基金及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本基金的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
如果以本集团为会计主体与以本基金或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
11.5.4.5 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金和可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。
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11.5.4.6 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。于 2023年 12月 31日，本集团仅持有以摊余成本计量的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款项，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下两种方式进行计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收款项及其他应收款等。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。
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(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
对于因提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款和应收租赁款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
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(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付款项及其他应付款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
11.5.4.7 长期股权投资
长期股权投资为本基金对子公司的长期股权投资。
子公司为本基金能够对其实施控制的被投资单位。对子公司的投资，在个别财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。
非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
对子公司的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
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11.5.4.8 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权以及以出租为目的的建筑物，以成本进行初始计量。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折旧。
投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物(含土地使用权) 32.64-44.80年
0.00% 2.23%-3.06%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
11.5.4.9 固定资产
固定资产包括电子设备。固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。
对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
3% 33.33%
电子设备 3年
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当- 16 -
期损益。
11.5.4.10长期资产减值
投资性房地产及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年末进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。
测试结果表明包含分摊商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
11.5.4.11 递延所得税资产与递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
? 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；
? 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
11.5.4.12 实收基金
实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。
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11.5.4.13收入
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
本集团对外提供经营租赁服务和物业管理服务，经营租赁租金收入的确认参见附注11.5.4.15。物业管理服务在提供物业服务的期间内确认收入。
对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
11.5.4.14 费用
本基金的管理人报酬(包括固定管理费和浮动管理费)和托管费在费用涵盖期间按基金合同约定的费率和计算方法确认。
11.5.4.15 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
经营租赁
本集团经营租出自有的房屋建筑物时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
11.5.4.16 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产，主要为财政补贴。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
11.5.4.17 基金的收益分配政策
可供分配金额是指在合并净利润基础上进行合理调整后的金额。基金管理人计算可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)，并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。
在符合有关基金分红条件的前提下，本基金管理人可以根据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。本基金收益分配方式为现金分配。本基金每份基金份额享有同等分配权。法律法规或监管机构另有规定的，从其规定。
11.5.4.18 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。
11.5.4.19其他重要的会计政策和会计估计
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。下列主要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的主要风险：
(a) 商誉减值的会计估计
本集团至少每年末对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组或资产组组合的可收回金额为资产组或资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间的较高者，其计算需要采用会计估计(附注 11.5.7.4)。
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(b) 投资性房地产的预计使用寿命及预计净残值
投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的投资性房地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些投资性房地产的可使用年限缩短，本集团将提高折旧率、淘汰闲置或退出使用的该些投资性房地产。为确定投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本集团会按期复核市场情况变动、预期的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对相同用途的相类似资产的经验作出。倘若投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则相应对折旧进行调整。本集团将会于每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出复核。
11.5.5 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
11.5.5.1 会计政策变更的说明
本基金本报告期未发生会计政策变更。
11.5.5.2 会计估计变更的说明
本基金本报告期未发生会计估计变更。
11.5.5.3 差错更正的说明
本基金在本报告期间无须说明的会计差错更正。
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11.5.6 税项
(a) 本基金及专项计划适用的税种及税率如下：
根据财政部、国家税务总局财税 [1998]55 号《关于证券投资基金税收问题的通知》、财税[2008]1 号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税 [2016]36 号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税 [2016]46 号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、财税 [2016]70 号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税 [2016]140 号《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税 [2017]2 号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》、财税 [2017]56 号《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财税 [2017]90 号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》及其他相关财税法规和实务操作，主要税项列示如下：
(1)资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照 3% 的征收率缴纳增值税。
对金融同业往来利息收入免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
(2)对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红利收入、债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
(3)城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值税额的适用比例计算缴纳。
(b) 本集团内各项目公司适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 税率/征收率 税基
企业所得税 应纳税所得额
25%
增值税 不动产租赁业务：9%； 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销
物业管理服务：6% 售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣
的进项税后的余额计算)
城市维护建设税 7% 应纳的增值税税额
教育费附加 应纳的增值税税额
3%
地方教育附加 应纳的增值税税额
2%
房产税 12%及 2% 租金收入、房产原值的 70%
土地使用税 8元/平方米及 4元/平方米 土地面积
- 21 -
11.5.7 合并财务报表重要项目的说明
11.5.7.1 货币资金
11.5.7.1.1 货币资金情况
单位：人民币元
11.5.7.1.2 银行存款
单位：人民币元
| 项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 活期存款 | 133,229,155.49 |
| 应计利息 | 2,642.89 |
| 小计 | 133,231,798.38 |
| 减：减值准备 | - |
| 合计 | 133,231,798.38 |
11.5.7.2 应收账款
11.5.7.2.1 按账龄披露应收账款
金额单位：人民币元
| 账龄 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 1年以内 | 7,474,716.62 |
| 1－2年 | - |
| 2－3年 | - |
| 小计 | 7,474,716.62 |
| 减：坏账准备 | - |
| 合计 | 7,474,716.62 |
- 22 -
11.5.7.2.2 按坏账准备计提方法分类披露
金额单位：人民币元
| 类别 | 本期末 2023年 12月 31日 | ||||
| 账面余额 | 坏账准备 | 账面价值 | |||
| 金额 | 比例(%) | 金额 | 计提比例 (%) | ||
| 单项计提预期信用损 失的应收账款 | - | - | - | - | - |
| 按组合计提预期信用 损失的应收账款 | 7,474,716.62 | 100.00% | - | - | 7,474,716.62 |
| 其中：关联方组合 | 7,382,290.29 | 98.76% | - | - | 7,382,290.29 |
| 第三方组合 | 92,426.33 | 1.24% | - | - | 92,426.33 |
| 合计 | 7,474,716.62 | 100.00% | - | - | 7,474,716.62 |
11.5.7.2.3 按组合计提坏账准备的应收账款
金额单位：人民币元
| 债务人名称 | 本期末 2023年 12月 31日 | |||
| 账面余额 | 坏账准备 | 计提比例(%) | 计提理由 | |
| 北京京讯递科技有限公司 | 5,288,199.73 | - | - | - |
| 重庆京邦达物流有限公司 | 2,094,090.56 | - | - | - |
| 第三方组合 | 92,426.33 | - | - | - |
| 合计 | 7,474,716.62 | - | - | - |
11.5.7.2.4 按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款
| 债务人名称 | 账面余额 | 占应收账款期末 余额的比例(%) | 已计提 坏账准备 | 账面价值 |
| 北京京讯递科技有限 公司 | 5,288,199.73 | 70.75 | - | 5,288,199.73 |
| 重庆京邦达物流有限 公司 | 2,094,090.56 | 28.02 | - | 2,094,090.56 |
| 廊坊京东星能光伏发 电有限公司 | 64,257.98 | 0.86 | - | 64,257.98 |
| 户互通同城(武汉)物 流有限公司 | 10,000.00 | 0.13 | - | 10,000.00 |
| 刘佳瑶 | 7,719.51 | 0.10 | - | 7,719.51 |
| 合计 | 7,464,267.78 | 99.86 | - | 7,464,267.78 |
- 23 -
11.5.7.3 投资性房地产
11.5.7.3.1 采用成本计量模式的投资性房地产
| 项目 | 房屋建筑物及相关土地使用权 |
| 一、账面原值 | |
| 1.期初余额 | - |
| 2.本期增加金额 | 1,566,032,065.62 |
| 外购 | 1,032,065.62 |
| 存货\固定资产\在建工程转入 | - |
| 取得子公司 | 1,565,000,000.00 |
| 其他原因增加 | - |
| 3.本期减少金额 | - |
| 处置 | - |
| 其他原因减少 | - |
| 4.期末余额 | 1,566,032,065.62 |
| 二、累计折旧(摊销) | |
| 1.期初余额 | - |
| 2.本期增加金额 | 44,107,865.55 |
| 本期计提 | 44,107,865.55 |
| 存货\固定资产\在建工程转入 | - |
| 其他原因增加 | - |
| 3.本期减少金额 | - |
| 处置 | - |
| 其他原因减少 | - |
| 4.期末余额 | 44,107,865.55 |
| 三、减值准备 | |
| 1.期初余额 | - |
| 2.本期增加金额 | - |
| 本期计提 | - |
| 存货\固定资产\在建工程转入 | - |
| 其他原因增加 | - |
| 3.本期减少金额 | - |
| 处置 | - |
| 其他原因减少 | - |
| 4.期末余额 | - |
| 四、账面价值 | |
| 1.期末账面价值 | 1,521,924,200.07 |
| 2.期初账面价值 | - |
- 24 -
11.5.7.4 商誉
11.5.7.4.1 商誉账面原值
单位：人民币元
| 被投资单位名称或形成 商誉的事项 | 期初余额 | 本期增加 金额 | 本期减少 金额 | 期末余额 |
| 企业合并形成 | 处置 | |||
| 非同一控制下企业合并 | - | 264,169,301.85 | - | 264,169,301.85 |
| 合计 | - | 264,169,301.85 | - | 264,169,301.85 |
11.5.7.4.2 商誉减值准备
单位：人民币元
| 被投资单位名称或形成 商誉的事项 | 期初余额 | 本期增加 金额 | 本期减少 金额 | 期末余额 |
| 计提 | 处置 | |||
| 非同一控制下企业合并 | - | 70,258,158.65 | - | 70,258,158.65 |
| 合计 | - | 70,258,158.65 | - | 70,258,158.65 |
11.5.7.4.3 商誉减值测试过程、关键参数及商誉减值损失的确认方法 上述商誉本基金已于购买日分摊至重庆项目、武汉项目及廊坊项目资产组组合，2023 年度商誉分摊未发生变化。
在进行商誉减值测试时，本基金管理层将相关资产组组合(含商誉)的账面价值与其可收回金额进行比较，如果可收回金额低于账面价值，相关差额计入当期损益。
本基金在进行减值测试时，经比较相关资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值后，采用相关资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额确定其可收回金额，并计提减值准备 70,258,158.65元。
相关资产组组合的公允价值减处置费用的净额，参考本基金于 2023 年度最后一个交易日的市值确定。
11.5.7.5 递延所得税资产和递延所得税负债
11.5.7.5.1 未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元
| 本期末 2023年 12月 31日 | ||
| 可抵扣暂时性差异 | 递延所得税资产 | |
| 可抵扣亏损 | 3,894,321.69 | 973,580.42 |
| 信用减值损失 | 265,132.40 | 66,283.10 |
| 合计 | 4,159,454.09 | 1,039,863.52 |
- 25 -
11.5.7.5.2 未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元
| 本期末 2023年 12月 31日 | ||
| 应纳税暂时性差异 | 递延所得税负债 | |
| 非同一控制企业合并资产评估增值 | 564,880,726.65 | 141,220,181.66 |
| 租赁收入 | 9,695,565.60 | 2,423,891.40 |
| 合计 | 574,576,292.25 | 143,644,073.06 |
11.5.7.5.3 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元
| 项目 | 递延所得税资产 和负债期末互抵 金额 | 抵销后递延所得 税资产或负债期 末余额 | 递延所得税资产 和负债期初互抵 金额 | 抵销后递延所得 税资产或负债期 初余额 |
| 递延所得税资产 | 1,039,863.52 | - | - | - |
| 递延所得税负债 | 143,644,073.06 | 142,604,209.54 | - | - |
11.5.7.6 其他资产
11.5.7.6.1 其他资产情况
单位：人民币元
| 项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 预缴所得税 | 4,573,530.27 |
| 其他应收款 | 3,451,239.24 |
| 待抵扣增值税进项税额 | 3,296,416.43 |
| 预付账款 | 879,412.25 |
| 其他 | 40,021.11 |
| 合计 | 12,240,619.30 |
- 26 -
11.5.7.6.2预付账款
11.5.7.6.2.1 按账龄列示
单位：人民币元
| 项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 1年以内 | 879,412.25 |
| 1－2年 | - |
| 合计 | 879,412.25 |
11.5.7.6.3 其他应收款
11.5.7.6.3.1 按账龄列示
单位：人民币元
| 项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 1年以内 | 3,451,239.24 |
| 1－2年 | - |
| 小计 | 3,451,239.24 |
| 减：坏账准备 | - |
| 合计 | 3,451,239.24 |
11.5.7.6.3.2 按款项性质分类
单位：人民币元
| 款项性质 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 应收水电费 | 3,451,239.24 |
| 合计 | 3,451,239.24 |
- 27 -
11.5.7.6.3.3 按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款
单位：人民币元
| 预付对象 | 期末余额 | 占其他应收款总 额的比例(%) | 已计提坏账 准备 | 账面价值 |
| 重庆京邦达物流有限 公司 | 2,222,924.21 | 64.41 | - | 2,222,924.21 |
| 湖北京邦达供应链科 技有限公司 | 747,825.05 | 21.67 | - | 747,825.05 |
| 北京京讯递科技有限 公司 | 189,068.50 | 5.48 | - | 189,068.50 |
| 中国人民财产保险股 份有限公司北京市分 公司 | 114,818.53 | 3.33 | - | 114,818.53 |
| 中国铁塔股份有限公 司廊坊市分公司 | 20,759.88 | 0.60 | - | 20,759.88 |
| 合计 | 3,295,396.17 | 95.49 | - | 3,295,396.17 |
11.5.7.7 应付账款
11.5.7.7.1 应付账款情况
单位：人民币元
| 项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 应付运营管理费 | 3,145,758.05 |
| 合计 | 3,145,758.05 |
11.5.7.8 应交税费
单位：人民币元
| 税费项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 增值税 | 746,688.00 |
| 房产税 | 133,643.91 |
| 印花税 | 112,744.14 |
| 土地使用税 | 96,052.74 |
| 城市维护建设税 | 52,628.55 |
| 教育费附加 | 28,588.95 |
| 地方教育附加 | 19,059.31 |
| 合计 | 1,189,405.60 |
- 28 -
11.5.7.9 其他负债
11.5.7.9.1 其他负债情况
单位：人民币元
| 项目 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 其他应付款 | 32,838,318.80 |
| 合计 | 32,838,318.80 |
11.5.7.9.2 其他应付款按款项性质列示的其他应付款
单位：人民币元
| 款项性质 | 本期末 2023年 12月 31日 |
| 工程质保款 | 11,702,770.62 |
| 押金及保证金 | 9,149,267.05 |
| 关联方往来款(附注 11.5.14.1) | 8,213,298.69 |
| 应付审计费 | 576,226.41 |
| 应付信披费 | 145,890.00 |
| 其他 | 3,050,866.03 |
| 合计 | 32,838,318.80 |
11.5.7.9.3 账龄超过一年的重要其他应付款
单位：人民币元
| 债权人名称 | 期末余额 | 未偿还或结转的原因 |
| 中国建筑第五工程局有限公司 | 10,830,000.00 | 工程质保金尚未结算 |
| 北京京东世纪贸易有限公司 | 8,213,298.69 | 应付代垫款项 |
| 合计 | 19,043,298.69 |
11.5.7.10 实收基金
单位：人民币元
| 项目 | 基金份额(份) | 账面金额 |
| 基金合同生效日 | 500,000,000.00 | 1,756,999,632.59 |
| 本期认购 | - | - |
| 本期赎回(以“-”号填列) | - | - |
| 本期末 | 500,000,000.00 | 1,756,999,632.59 |
- 29 -
11.5.7.11 未分配利润
单位：人民币元
| 项目 | 已实现部分 | 未实现部分 | 合计 |
| 基金合同生效日 | - | - | - |
| 本期利润 | -35,894,098.38 | - | -35,894,098.38 |
| 本期基金份额交易产生的变动数 | - | - | - |
| 其中：基金认购款 | - | - | - |
| 基金赎回款 | - | - | - |
| 本期已分配利润 | -32,950,034.21 | - | -32,950,034.21 |
| 本期末 | -68,844,132.59 | - | -68,844,132.59 |
11.5.7.12 营业收入和营业成本
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日)至 2023年 12月 31日 |
| 营业收入 | |
| -租赁收入 | 72,672,831.26 |
| -物业管理服务费收入 | 31,429,748.28 |
| -其他收入 | 32,105.74 |
| 合计 | 104,134,685.28 |
| 营业成本 | |
| -投资性房地产折旧与摊销 | 44,107,865.55 |
| -运营管理费(附注 11.5.13.1.1) | 12,082,027.80 |
| -物业运营费 | 6,056,870.07 |
| -其他 | 362,766.27 |
| 合计 | 62,609,529.69 |
- 30 -
11.5.7.13 税金及附加
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 房产税 | 9,021,147.16 |
| 土地使用税 | 3,821,923.83 |
| 不可抵扣的进项税(注) | 2,178,864.90 |
| 城市维护建设税 | 491,274.44 |
| 印花税 | 348,606.33 |
| 教育费附加 | 229,221.72 |
| 地方教育附加 | 152,814.50 |
| 合计 | 16,243,852.88 |
11.5.7.14资产减值损失
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 商誉减值损失 | 70,258,158.65 |
| 合计 | 70,258,158.65 |
11.5.7.15 其他费用
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 审计费 | 756,226.41 |
| 评估费 | 210,000.00 |
| 信息披露费 | 145,890.00 |
| 中登登记费 | 105,336.00 |
| 其他 | 63,301.35 |
| 合计 | 1,280,753.76 |
- 31 -
11.5.7.16所得税费用
11.5.7.16.1 所得税费用情况
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 当期所得税费用 | 155,413.64 |
| 递延所得税费用 | -3,854,297.98 |
| 合计 | -3,698,884.34 |
11.5.7.16.2 会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 利润总额 | -39,592,982.72 |
| 按适用税率计算的所得税费用 | -9,898,245.68 |
| 非应纳税收入的影响 | -11,365,178.32 |
| 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 | 17,564,539.66 |
| 合计 | -3,698,884.34 |
11.5.7.17 现金流量表附注
11.5.7.17.1 收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 代收水电费 | 5,098,433.47 |
| 租赁保证金 | 3,903,864.98 |
| 收到的关联方往来款 | 1,747,930.47 |
| 合计 | 10,750,228.92 |
- 32 -
11.5.7.17.2 支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 代付水电费 | 6,819,293.71 |
| 管理人报酬 | 2,837,494.36 |
| 其他 | 128,733.56 |
| 合计 | 9,785,521.63 |
11.5.7.17.3 收到其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 基金募集期资金产生的利息收入 | 8,806,188.11 |
| 收到的关联方资金 | 7,362,492.54 |
| 合计 | 16,168,680.65 |
- 33 -
11.5.7.18现金流量表补充资料
11.5.7.18.1 现金流量表补充资料
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日)至 2023年 12月 31日 |
| 1．将净利润调节为经营活动现金流量 | |
| 净利润 | -35,894,098.38 |
| 加：固定资产折旧 | 3,766.17 |
| 资产减值损失 | 70,258,158.65 |
| 投资性房地产折旧 | 44,107,865.55 |
| 募集期利息收入 | -8,806,188.11 |
| 递延所得税资产的减少(增加以“-”号填列) | -973,580.42 |
| 递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) | -1,526,893.38 |
| 经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) | -15,914,619.37 |
| 经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) | 29,147,132.73 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 80,401,543.44 |
| 2．现金及现金等价物净变动情况 | |
| 现金的期末余额 | 133,229,155.49 |
| 减：现金的期初余额 | - |
| 现金及现金等价物净增加额 | 133,229,155.49 |
- 34 -
11.5.7.18.2报告期内支付的取得子公司的现金净额
单位：人民币元
| 项目 | 本期 2023年 1月 11日(基金合同生效日) 至 2023年 12月 31日 |
| 本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金 等价物(注) | 1,728,256,134.78 |
| 其中：重庆项目公司 | 677,898,408.46 |
| 武汉项目公司 | 334,629,165.31 |
| 廊坊项目公司 | 715,728,558.01 |
| 重庆 SPV公司 | 1.00 |
| 武汉 SPV公司 | 1.00 |
| 廊坊 SPV公司 | 1.00 |
| 减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 | 42,962,622.78 |
| 其中：重庆项目公司 | 300,000.00 |
| 武汉项目公司 | 40,813,149.08 |
| 廊坊项目公司 | 1,849,473.70 |
| 取得子公司支付的现金净额 | 1,685,293,512.00 |