每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
1月17日，国家统计局发布的2023年12月70城房价数据显示，上海新房价格环比和同比分别上涨0.2%和4.5%，二手房价格环比和同比分别下降0.6%和0.4%。
整体来看，2023年上海新房市场表现明显好于二手房，月度同比涨幅平均达到4.4%。据诸葛数据研究中心统计，2023年上海新房以6513.4亿元的成交金额高居全国第一；新房共成交14.1万套，仅次于成都排在全国第二。价格方面，易居研究院根据统计局数据统计显示，上海新房价格指数已经连续19个月环比上涨；同比则连涨62个月，连续21个月在70城中涨幅排名前十，自2022年8月以来的连续17个月同比涨幅排名前五。
二手房方面，2023年的成交量前高后低，特别是下半年成交较为低迷。去年12月在上海调整普宅认定标准、降首付降利率等一系列利好政策的提振下，当月成交量再次回到荣枯线以上。上海链家研究院的监控数据显示，2023年上海二手房累计成交18.01万套，累计成交金额6055亿元，同比增长16%。
58安居客研究院院长张波在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，2023年上海楼市最值得关注的有三点：一是新盘去化节奏变慢成为常态，一二手房倒挂趋势在很多区域逐步消失。新盘价格优势不再明显，导致去化难度有所增大，不少中心城区新盘也开始启动分销，就是直接体现；其次是二手房高挂牌量，体现出改善置业链条有所受阻，尤其是市中心“老破小”的高挂牌量，使得成交价格下跌明显；第三是市场分化明显。虽然新房价格整体上涨，但外围区域的金山、奉贤、崇明等区域成交难度大，房价下行压力大，而传统市中心区域的新盘依然可以保持相对不错的去化速度。
新房市场“量减价升”
2023年，上海新房市场呈现量减价升的态势。
从供求上来看，据克而瑞数据，2023年上海新房供应1019万平方米，成交909万平方米，同比均下降11%；成交均价66945元/平方米，同比上升4%。
“量减价升的主要原因不是房价涨了，而是中心城区供应量占比有所提升。供应结构的变化，一方面体现出房企应对改善性购房需求，加快了对应中高端产品的入市节奏；另一方面，也体现出一线城市中心城区的房价稳定性更为优秀。”张波表示。
不过据诸葛数据研究中心统计，2023年上海新房以6513.4亿元的成交金额高居全国第一；成交套数则以14.1万套排在全国第二，仅次于成都的14.7万套。
从2023年三季度开始，上海楼市热度普降，各区域认筹率均下滑，优质板块也同样降温明显。从克而瑞统计数据来看，到了去年第四季度，降温速度更为明显，新项目积分触发率跌至新低，全市平均认筹率从年初的205%降至69%。
在张波看来：“2023年上海新房市场相比2022年更为理性，市场上诸如假离婚、高积分代持买房等行为基本绝迹，取而代之的则是购房者入市更为理性，大量改善性购房需求入市，带动市场保持一个较为稳定的成交量。”
在购房者趋于理性之下，项目开盘去化率也成为摆在开发商面前的难题。
上海某热销楼盘项目策划洪涛（化名）在接受记者采访时坦言：“开盘过后，我们跟营销团队去复盘，了解销售的具体情况后发现，其实所有项目都在分食客源。一个好产品大家都会去关注，但因为预算有限、距离不合适等方方面面的问题，客户可能会考虑其他项目，好项目的热度会被分散。”
《每日经济新闻》记者注意到，2023年上海大部分热门地块在出让后迅速入市，而且去化率较高。不过，也出现部分热门地块项目开盘遇冷、冷门地块产品反而热销的情况。如仅有万科一家企业参拍的松江广富林19~01地块，就取得了首次开盘去化率81%的好成绩；而闵行莘庄16A-07A地块当时有28家企业争抢，最终被中华企业(600675)摘得，但项目首次开盘的去化率仅30%。
对于项目热度的迅速分化，张波认为：“以往房价普涨阶段，不分区域的价格上涨以及开盘热销，并不是正常的房地产市场表现。正常的市场就应该是开盘售罄和低去化率并存，这也是不同区域差异在房地产市场的直接体现。”
二手房成交“前高后低”
在上海浦东金桥(600639)地区的一家中介门店，业务员大多都是从业时间比较长的，平时老客户介绍客源较多。
“目前还没有正式核算全年业绩收益，粗略估计在约150万~200万元，相当于成交了15套二手房。”店长黄斌告诉记者，“幸好最后两个月业绩比较好，全年业绩也勉强说得过去。”
上海链家研究院指出，2023年在政策的持续促进下，上海二手房月均成交量基本保持在1.4万套左右，虽较前两年高位回落，但仍有一定的活跃度。全年来看，二手房成交前高后低，特别是下半年成交较为低迷，12月份在调整普宅认定标准、降首付降利率等一系列利好政策的提振下，当月的成交量再次回到荣枯线以上。
值得注意的是，2023年上海二手房累计成交18.01万套，累计金额6055亿元，同比增长16%。成交套数仅次于成都的约22万套，排在全国第二。
虽然数据显示上海二手房市场仍然保持了韧性，但房产中介们的“体感”却并不好。对于二手房成交的艰难，张华宝最直接的感受是：“反正只要能预算能到1000万元的客户，置换之后基本上都选择了打新。二手房挂牌的多，买的人少。”
另据国家统计局最新数据，2023年12月，上海二手房价格环比和同比分别下降0.6%和0.4%。上海链家研究院指出，上海二手房价格仍在持续调整的过程中，逐步回归理性，叠加政策的进一步优化，有望在来年吸引更多刚需和改善群体入市，促进市场的良性运行。
在去年成交的二手房源中，据上海链家研究院统计，50~140平方米户型的成交量占比增加，其中50~90平方米户型的成交量占比51.1%，同比增加了0.5个百分点。从总价段来看，300万元以上房源的成交占比增加，其中400万~600万元房源的占比为12%，增加了0.9个百分点；600万~800万元房源的成交占比增加了0.5个百分点。
记者注意到，2023年上海二手房销量TOP5板块为奉贤南桥新城、浦东周康、金山新城、嘉定主城区和浦东三林，除浦东周康和三林板块距离市区较近外，其余三个板块均位于远郊。
进入2024年，上海陆续出台新政促进楼市热度。“从上海当下的趋势来看，房价在今年一季度保持稳定将是大概率事件，外围区域的限购松动对购房需求的拉动作用也将逐步在成交量上得到体现，但并不会推动房价呈现明显上涨。因此，2024年‘小阳春’在上海的体现更多是成交量，尤其和去年下半年相比，日均成交量预计会有一定提升，但依然很难超过去年一季度成交水平。”张波表示。
从链家近几周在上海的带看量来看，总体保持稳健，市场需求依然比较充分，并未在新政影响下出现大幅波动。二手房周度成交较新政前有所增长，但周环比的增速有所收窄。
“上海二手房市场热度提升的概率较大，尤其是看房人群预计会在春节后有明显增多，但由于中心城区的限购没有放开，大量‘老破小’的成交量依然难有明显提升，不过中高端改善型二手房成交量预计在一季度会表现明显。”张波预测道。